Achtung Steuerfalle – betriebliches Arbeitszimmer

Nutzen Selbständige ein im Eigentum befindliches Arbeitszimmer zu mehr als 50 Prozent für betriebliche Zwecke, handelt es sich um notwendiges Betriebsvermögen. Bei Verkauf oder Betriebsaufgabe drohen hohe Steuern auf den Entnahmegewinn, sofern die Immobilie an Wert zugelegt hat.

Machen Selbständige Betriebsausgaben für ein häusliches Arbeitszimmer, einen Lager- oder Archivraum oder sonstige Geschäftsräume im Eigenheim geltend, müssen sie bedenken, dass durch die ausschließlich betriebliche Nutzung notwendiges Betriebsvermögen entsteht. Dabei müssen Selbständige einen wichtigen Punkt im Vorhinein bedenken: Wird die selbständige Tätigkeit eingestellt oder das Eigenheim verkauft, wird der Wertezuwachs der betrieblich genutzten Räumlichkeiten besteuert.

Gerade in Zeiten wachsender Immobilien- und Grundstückspreise steigt daher die Gefahr teurer Überraschungsgewinne.

Ein betrieblich genutzter Raum im Eigenheim des Selbständigen zählt allerdings nur dann nicht zum Betriebsvermögen, wenn der Marktwert der betrieblich genutzten Fläche maximal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie ausmacht und höchstens 20.500 EUR beträgt. Bei der Ermittlung des Höchstwerts von 20.500 EUR zählt nicht nur der auf die betrieblich genutzten Räume entfallende Wert für das Gebäude, sondern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 EStDV).

Darüber hinaus hat der BFH im Fall eines Ehepaares entschieden, dass die Entnahme betrieblich genutzter Räume den Gewinn des „Unternehmerehegatten“ nur entsprechend seines Miteigentumsanteils erhöht; im Verfahren vor dem BFH waren es 50 Prozent der Wertsteigerung der Immobilie.

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